La norma es el resultado de la trasposición de la Directiva europea sobre Contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, aunque en algunos aspectos va más allá con el objetivo de reforzar la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre prestamista y prestatario. En concreto, el Proyecto de Ley incluye incentivos para la transformación de créditos hipotecarios que pasen de variables a fijos y es más ambicioso en cuanto al reforzamiento de los requisitos de transparencia. Además, la Directiva circunscribe el ámbito de aplicación a los consumidores, mientras que el Proyecto de Ley aprobado lo amplía a los autónomos.
Los principales aspectos de la reforma son:
La rebaja de las comisiones que contempla la norma aprobada por el Consejo de Ministros se centra en las operaciones de cancelación anticipada y en la conversión de contratos a tipo variable que pasen a fijo. En el caso de la comisión de cancelación, los nuevos porcentajes se aplican a las hipotecas firmadas con posterioridad a la entrada en vigor la nueva Ley, mientras que las relativas a la conversión de variables a fijos afectan a los contratos hipotecarios vivos.
También para los contratos en vigor se amplía a nueve cuotas mensuales impagadas o a una cuantía que supere el 2 por 100 del capital concedido el requisito para que la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo durante la primera mitad de su vigencia. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4 por 100 o de doce cuotas mensuales impagadas.
1. Cancelación y amortización anticipada
La comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable será cero a partir del quinto o del tercer año de vigencia del contrato, en función de lo que se hubiera pactado: en el primer caso (cinco años), el límite será del 0,25 por 100 del capital desembolsado anticipadamente; en el segundo (tres años) será del 0,50 por 100. En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25 por 100 si se produce en un momento posterior.
En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el Proyecto de Ley establece serán del 4 por 100 de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los diez primeros años y del 3 por 100 si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.
2. Conversión a tipos fijos
Los incentivos para la conversión a tipos de interés fijos en los préstamos inmobiliarios son superiores a los de las comisiones de cancelación. La comisión máxima será del 0,25 por 100 del capital pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato y de cero si se produce con posterioridad. Además, se rebajan los aranceles de notarios y registradores que se corresponderían con los vigentes para un documento sin cuantía (unos treinta euros) y una inscripción mínima (unos veinticuatro euros).
3. Conversión de la divisa del préstamo
La Directiva contempla también la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos- del crédito en moneda extranjera y, como tal, se traslada a la normativa española.
4. Ventas vinculadas
Se prohíben, por otra parte, con carácter general, las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Con la nueva norma, las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria.
5. Transparencia
La mejora de la transparencia es uno de los pilares de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. En la fase precontractual, el prestamista deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de siete días respecto de la firma del contrato, documentación detallada sobre oferta vinculante para la entidad, sobre la existencia de cláusulas potencialmente sensibles, escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados. Durante esos siete días previos a la firma del contrato, el notario asesorará de forma gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Esta es una condición necesaria para que el notario autorice la escritura.
El hipotecado recibirá asesoramiento gratuito del notario sobre el contenido del contrato durante los siete días previos a la firma
6. Ejecución
Se amplía a nueve impagos o al 2 por 100 del capital el requisito para que la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo
La rebaja de las comisiones que contempla la norma aprobada por el Consejo de Ministros se centra en las operaciones de cancelación anticipada y en la conversión de contratos a tipo variable que pasen a fijo. En el caso de la comisión de cancelación, los nuevos porcentajes se aplican a las hipotecas firmadas con posterioridad a la entrada en vigor la nueva Ley, mientras que las relativas a la conversión de variables a fijos afectan a los contratos hipotecarios vivos. También para los contratos en vigor se amplía a nueve cuotas mensuales impagadas o a una cuantía que supere el 2 por 100 del capital concedido el requisito para que la entidad financiera pueda iniciar la ejecución del préstamo durante la primera mitad de su vigencia. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4 por 100 o de doce cuotas mensuales impagadas.
